売買契約を結んだ後で、売買物件が火災、地震、台風などによって引き渡し前に損害を受けた場合で、売り主と買い主の双方に責任がないケースについて、その損害についてどちらが責任を負うのかを決めます。

民法では買い主（債権者主義）が原則とされていますが、不動産の売買契約では特約によって売り主負担とするのが一般的です。

よって、次のような規定を設けておく必要があります。

■損害が軽いケース
売り主が物件を元のとおりに修復するか売買代金を減額する。

■契約の続行が不可能なほどの損害のケース
買い主は契約の解除ができ、それまでに支払った金銭は全額返還される。...など

売り主と買い主のどちらかが契約上の義務を果たさなかったときには、その相手方が契約を解除できるという取り決めです。

通常は、一定期間を設けて相手方の契約上の義務の履行を催告し、それでもなお履行されないときに、契約を解除できるとされています。

このときの催告は、配達証明付き内容証明郵便で行うと確実です。

また、契約違反により契約が解除されたときは、それまでに支払われた手付金や中間金などを返還するとともに、解除した側は違反した側に契約の解除による損害の賠償を請求することができます。

なお、契約締結の際に、損害賠償の額や違約金をあらかじめ決めることがありますが、不動産会社が売り主となる場合には、この額の合計は売買代金の20%以内と定められています。

ちなみに、違約金等の額があらかじめ決められている場合には、実際の損害額がその額を上回っても、それ以上の請求はできないことになっています。

売買契約書には、宅地建物取引主任者が記名・押印することになっていますので、この記名・押印があるかどうかを必ず確認するようにします。